MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

今回は不動産投資で、利回りより重視すべきポイントについて説明していきます。

不動産投資というと大体の人は利回りを重視する人が多いかと思いますが、確かに利回りは重要ですが、もっと重要なことを考えておく必要がございます。

利回りより重視すべき点を解説

確かに利回りも重視すべきではありますが、不動産投資の収入って何ですか？そういうと絶対言うこととして家賃収入が出てくるでしょう。

家賃収入って毎月入るものですよね？でしたら毎月入ってくるものであれば、利回りって優先順位が下がるものかと思います。

利回りより優先順位が上となると物件の立地です。立地に関しては正直これがないと入居者も入りませんし、家賃収入も継続的ではないかと考えられます。

家賃保証があるのではって思いますが、入居者が入らないと家賃保証もないかと思います。

そこで、物件周辺の立地が重要ポイントとなってきます。

物件の立地としては、あくまであまり外れのないエリアで言います。

①東京都23区内②駅から10分以内③専有面積は小さくて18㎡、広くて40㎡④マンションの総戸数20戸以上⑤家賃が妥当な物件⑥バストイレ別、オートロックが備えている。宅配ボックスがあれば尚可⑦一般的な間取りこの７つの投資条件はお薦めです。

東京都23区内

東京都によりますと東京都内に関しては、令和4年8月1日時点でも約1403万人と言われており、前年の同月と比較しても約1万1千人も人口が増えています。

その中でも、人口の増減が多いエリアとなっているのが、江東区や新宿区などが多いと言われています。

このように考えるとコロナ関係なく増えていると言ってもいいのでないでしょうか？

参考資料に関してはこちらです↓

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/08/29/11.html

このように考えると、東京都23区の人口がコロナウィルスで移住が多いかと思う人も多いでしょう。ただし東京23区も人口はコロナであっても増えているといった面もございます。

駅から10分以内

賃貸需要の高いワンルームマンションの場合は最寄駅から10分以内が理想と言われています。

専有面積は小さくて18㎡、広くて40㎡

ワンルームマンションの場合は狭くても18㎡、広くても40㎡がベストです。

広すぎても狭すぎてもダメっていうことです。

マンションの総戸数20戸以上

マンションの総戸数も関係していくかというと関係していきます。

理由は修繕積立金がどのくらい多く貯まっているかなども関係しており、修繕積立金が少ないとなれば修繕工事の費用も高くなるので個数で選ぶことも重要です。

家賃が妥当な物件

自分が住むのでなく、物件に投資するものなので、物件価格が落ち着いたもので得られる家賃が妥当なものを選びましょう。

バストイレ別、オートロックが備えている(宅配ボックスがあれば尚可)。

入居者様の満足を得るとなればこのような物件はお薦めです。

オートロックに関しては、防犯上便利ですし、宅配ボックスであれば、アマゾンや楽天で購入したものなどをいち早く受け取るのにも良いですので、入居者満足度の点でも、退去になっても早く入居者が付く可能性も上がります。

一般的な間取り

流行はいつ終わるかはわかりませんし、一般的な間取りというとシンプルなものが該当するでしょう。

以上が条件となります。

不動産投資をするにあたっては、まずは物件の立地が重要です。

物件の立地が良くなければ、せっかく投資するお金を溝に捨ててしまうようなものになりますので、利回りは最後に確認するのが一番です。

立地に関しては東京23区がおすすめですが、同じ関東圏内であれば、武蔵野市や三鷹市の一部地域や神奈川県の横浜駅や川崎駅といったエリア、その他であれば大阪府の大阪市や愛知県の名古屋市の賃貸需要の高いエリアが良いと思います。

物件に関しては選ぶ内容としてもローンを活用するのであれば、35年で借りることができる物件が一番はお薦めです。

不動産投資ローンに関しては、資産の耐用年数によって変わってきます。

鉄筋コンクリート造物件の場合、47年になりますので、中古であれば(47年-築年数)+(築年数×0.2)の計算式となりますので、築年数が一番古い物件としては15年までがお薦めです。

不動産投資ローンに関しても、団体信用生命保険に加入することで、死亡保険やがん保険の代わりになるので長くすることで利息も小さくなります。

35年にして15年後に完済も可能ですので、キャッシュフローも良くなるかと考えられます。