不動産投資とREITの違いをFPが解説
MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。
今回は不動産投資とREITの違いについて説明していきます。
まずは不動産投資とREITは一緒ではないかと思う人も居るかもしれませんが、確かにREITは不動産投資信託と日本語では言われていますが、名前の部分は一緒だと思うかもしれません。
それではREITとの違いについて説明していきます。
不動産投資とREITの違い全般
MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。
今回は不動産投資とREITの違いについて説明していきます。
まずは不動産投資とREITは一緒ではないかと思う人も居るかもしれませんが、確かにREITは不動産投資信託と日本語では言われていますが、名前の部分は一緒だと思うかもしれません。
それではREITとの違いについて説明していきます。
不動産投資はいわゆる実物不動産投資で、REITは不動産投資信託で実物不動産投資を分けて読むと実物不動産投資、それに対してREITの日本語訳すると不動産投資信託なので不動産投資は実物不動産、REITは投資信託となるわけです。
投資信託というとNISAやiDeCoで投資している人であれば「投資信託って金融商品だよね？」って解釈ができるのではないでしょうか？
不動産投資とREITの違い(買い方と収入の違い)
不動産投資とREITの違いは誰が賃料を取るのか？誰が購入するか？によって違ってきます。
不動産投資は自ら投資用不動産を購入して賃料を取っていく仕組みですが、それに対してREITは投資法人が代理で不動産を購入して投資期間が終了した売却益を分配するのかといった違いがございます。
このように考えると、自ら購入して賃料を取るのか投資法人が代理で購入し投資期間が終了したら売却益を投資家に分配するのかの違いだといえます。
不動産投資とREITの違い(運用編)
不動産投資とREITの違いとしては「自ら運用するか？しないか？」で別れてきます。
不動産投資は実物を購入して家賃収入を得ていくので運用も必須となりますが、REITは
購入するのは投資法人で運用するのは投資法人の委託先である資産運用法人となります。
以上で、不動産投資とREITの買い方や収入の取り方そして運用の違いについて説明をしましたが、ここだけでも大きな違いが出てきたかと思いますが、復習として不動産投資とREITの違いは、要約すると自分ですべて行うのか他人に任せるのかとなってきます。
実物不動産に関しては、「全部自分でやらないとダメなんだ」とイメージが付くかと思いますが、実物不動産であれば管理や入居人の募集などは自分で行わなくて済む方法もございます。
そのためリスクは自分で購入すこと以外はリスクはもっと小さいと言ってもいいかもしれませんね。
ただ、空室率が多いエリアとなればずっと空室が続く可能性もあるので注意した方が良いでしょう。
そのため、利回りは低くてもいいから90％代といったほぼ毎月満室のエリアに投資すると良いかもしれません。
次は税制面での違いについて説明していきます。
不動産投資とREITの違い(税制編)
さきほどは仕組みでの違いについて説明してきましたが、次は税制での違いについて説明していきます。
不動産投資の場合は不動産所得で総合課税そして売却して利益が出た場合は譲渡所得が発生しますが、REITは配当控除がない以外は株式投資と同じ仕組みなので配当所得となります。
ただ課税方法は特定口座か一般口座そして一般NISAもしくは新NISA活用によって違ってきます。
一般NISAの場合は「申告しなくて大丈夫」といった感じです。
特定口座は証券会社が確定申告をしてくれ、一般口座は自ら確定申告をしなければならないということです。
次に税制面で考えてどっちがいいのかについて説明していきます。
実物不動産とREIT投資するならどっち？？
さきほど税制面でのお話をしましたが、今までお話した中で実物不動産かREITに投資するのかについて説明していきます。
結論、人それぞれということです。
理由としては職業や収入によってどっちをお薦めするのかもしくは今後どうしたいかによって変わってくるからです。
実物不動産投資の場合、ローンが住宅ローンと違い年収や職業によって違ってきます。
ワンルームマンションであれば、投資用不動産業者によりますが平均が年収500万円以上は必要と言われています。
中には400万円代から可能な業者もありますので、あきらめる必要はないです。
ただ不動産投資は節税面で発揮をいたします。
それに対してREITは投資信託なので数万円から投資が可能で、複数投資がしやすいためリスクを分散することは実物不動産よりしやすいといった点がございます。
ただし、他の所得と合算できないため、マイナスがでても節税にはならないといったデメリットはございます。
実物不動産の場合は不動産所得となりますので、不動産所得が赤字であれば損益通算が可能なため給与所得と合算することで、所得を小さくすることが可能です。
その他にも相続対策でも可能ですのでその点は実物不動産の利点といえるかもしれませんね。
損益通算については、国税庁のホームページを掲載しておきます。
実物不動産とREITに関しては所得税・住民税の節税では実物不動産で、年収が満たない場合はREITが良いでしょう。
ただREITの場合、一般NISAは可能ですがつみたてNISAは出来ないのでその点は注意が必要です。
ただ新NISAになれば統合される話なのでREITにも投資は可能です。
不動産投資などの相談・コンサルティングや記事執筆・監修といった内容がございましたらalive.kunihiro@gmail.comまでお願いいたします。
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