MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

今回はワンルームマンション投資の投資用物件選びで重視すべきポイントについて解説していきます。

その中で分かったこととしては７つの条件がわかってきました。

それではワンルームマンションの７つの条件について説明していきます。

ワンルームマンション投資の7つの条件

ワンルームマンション投資に成功したいとなれば、需要のあるエリアなどが投資していくのが重要となっています。

ワンルームマンション投資の７つの条件について説明していきます。

①立地②駅近③専有面積④総戸数⑤家賃の妥当性⑥マンションにあるもの⑦間取り

この７つが重要となります。

まず最初に立地について説明していきます。

立地が一番どのエリアが良いのか？？

ワンルームマンション投資となると立地が一番となってきます。

立地としてお薦めなエリアは東京都23区が一番のおすすめです。更に23区以外であれば武蔵野市や三鷹市といったものがお薦めといえます。

東京に関しては大規模開発も多く進んでいるといった点もあり、コロナといっても

一極集中といった記事もございますのでこちらも確認すると良いでしょう。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA300JW0Q3A130C2000000/

こちらの関連記事には3年ぶりに転入超過と言われ、復活といった兆しを見せているといっても過言ではございません。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA271S60X20C23A1000000/

記事を確認すると、福岡や大阪も確かに超過している部分もございますが、賃貸需要が多いと考えると一番は東京都、神奈川、埼玉そして千葉の1都3県が多いと言われています。

このように考えると、マンションの需要も高いともいえます。

先ほどエリアを上げましたが、その中でも駅近にフォーカスを当てて説明していきます。

東京23区であれば駅近を抑えておきたい。

次に立地について説明をしましたが、その中でも駅近の物件について説明していきます。

駅近については許容範囲として徒歩10分がお薦めです。

東京都23区がお薦めにしている理由としては、開発規模も大きいことや鉄道の交通網も多い点です。

その他を考えるのであれば、立地と同じように武蔵野市や三鷹市そして神奈川県の横浜駅や川崎駅の徒歩10分エリアがお薦めです。

鉄道の交通網に関してはPDFですが、こちらをご覧ください。

http://www.my9.jp/v2/img_sys/1059/ffls/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD_%E8%B7%AF%E7%B7%9A%E5%9B%B3.pdf

このように東京23区に関してはJRだけでなく、東武鉄道や西武鉄道、東急鉄道その他に京急電鉄そして京成電鉄などございますし、地下鉄を入れればその他の道府県よりも交通インフラは整っていますので、利便性は高いと言われています。

専有面積は狭い広い？？

専有面積については狭いものが良いのか広いものが良いのかという判断ですが、狭すぎても広すぎてもダメというのが結論です。

ワンルームマンションの専有面積は18㎡から40㎡が最適と言われています。

理想の専有面積は20㎡から30㎡となります。

総戸数はどのくらい

総戸数に関しては、20戸以上がお薦めです。

20戸以上であれば、修繕工事などの費用が掛かってしまいます。

家賃の妥当性

家賃に関しては不動産投資をするための物件なので物件価格が落ち着いたもので家賃も妥当なものがお薦めです。

それでは専有面積や総戸数そして家賃の妥当性なについて説明をしましたが、

入居者のニーズについても説明していければと思います。

入居者のニーズとしてはマンションにあるものと間取りについてです。

入居者のニーズとは？？

不動産投資は自分が住むものでなく、他人が貸すために投資用物件を購入するものです。その中でも入居者のマーケティングは重要といってもいいかもしれません。

そこで入居者のニーズに沿ったものを選ぶとなれば、入居者に必要なものと間取りが重要となってきます。

入居者のニーズ

入居者のニーズとしてはトイレ・バス別で、オートロックそして宅配ボックスです。

確かに住めればいいという人も居るかもしれませんが、住んでみたら入居したらこれがあったらなって思う入居者も少なくないといえます。

例えば、入居者ニーズとしてはAmazonや楽天ショッピングを利用される人にとっては宅配ボックスがあるといかもしれません

ポストで大丈夫と思われている方でも、沢山ネット通販で購入してやっぱりポストは入らなかったってケースも少なくはありません。

そこで宅配ボックスは満足度を得る点であったり、オートロックであれば防犯対策につながるといった点があるためその辺は入居者の満足度を上げることが可能です。

このように入居者のニーズについて説明をしましたが。間取りについて説明していきます。

間取りはおしゃれが良いのか？？それとも一般的？？

間取りについては正直オシャレな間取りよりは一般的な間取りが良いでしょう。

この点に関しては自分も不動産投資家にお薦めして突っ込みを食らったことがございます。

いらないところに柱があることや部屋が四角形でなく三角形なのかといったことです。

さきほどお伝えしたように、投資用マンションなので「投資家の我が強すぎる」物件を選ぶと入居者だけでなく不動産投資家の物件売却時の価格査定にも影響してきます。

このように不動産投資は自分が住むのでなく他人が住んで家賃収入を得るための投資です。

立地によっては中古のワンルームマンションでは成功と言われています。

それではその他の点での物件選びについて説明していきます。

その他にやっておきたい物件選びの点

先ほどはワンルーム物件の中身について説明をしましたが、ワンルーム選びとどのような物件を選ぶのかについて説明していきます。

その物件とは築10年～20年の物件です。

築10年～20年の物件はローンも35年と組みやすいてんもあります。

理由としてはローンの年数は減価償却の耐用年数によって決まるからです。

減価償却は(47-経過年数)+(経過年数×0.2)となります。

この計算上であれば10年～15年が理想ですが、20年の物件であれば投資用マンション分譲会社が提携している金融機関が貸してくれるケースもあるため20年とさせていただきました。

このように10年～20年の物件であればローンも35年と長く借入できるケースもあり、利息も小さくすることが可能です。

更に言うと減価償却費に挙げるため、節税もできるため給与所得と不動産所得の赤字を合算することが可能となります。

築年数が浅い物件はどうなのか？と思うかもしれませんが、築浅で割高な物件を購入してしまったら周辺の家賃相場が下がる可能性もございます。

このようにワンルームマンションってあまりよくないとは言いますが、1棟物の物件を購入した場合であれば確かに収益は何部屋もあるので良いかもしれませんが、１つのマンションに20戸の部屋を持つとなれば半分以上空室となった場合がローンも給与から支払う形になるので、ローンが通る可能性はとても低いです。

これで通るとなれば、カモにされている可能性もございますのでその点は注意が必要です。

まず初めて不動産投資をするのであれば2000万円ほどのワンルームマンションがお薦めです。

不動産投資で相談がございましたら、私の方で相談に乗りますし提携先も東京でも複数社ございます。

最適な物件選びのお手伝いができればと思いますのでalive.kunihiro@gmail.comまでご連絡ください。

今回の記事は一部にすぎないので、不動産投資を考えている方であれば忖度なしで教えていきます。

その他にも、老後に不動産投資をたくさんできる方法もお話していく予定です。

この考え方は、ZOOMやリアルでお話した人にお話したのですが、これは良いと言われました。

もしこの記事を見ているのであれば、メールアドレスにご連絡いただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。