MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

私は不動産投資を専門の１つとしていますが、今回は不動産小口化商品とＲＥＩＴの違いについて説明していきます。

説明する内容としては以下の３つについて説明していきます。

• 不動産小口化商品とは何？
• REITとの違いを解説
• 不動産小口化商品のメリット・デメリット

それでは説明していきましょう。

不動産小口化商品とは何？

不動産小口化商品は１つの不動産に対して複数の投資家とお金を出し合って購入する方式で、購入した不動産の運営を委託したうえで得られた賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する商品を言います。

このように考えるとREITと変わらないのではないかと思う人も多いかもしれませんが、REITとの違いについて今から説明していきます。

不動産小口化商品とREITとの違い

不動産小口化商品とREITの違いは以下のようになっています。

この表を見る限り、根本的な違いとしては不動産に投資するか投資信託に投資するかによって大きく違ってきますし、投資先や所得税の課税所得についても変わってきます。

税金面で言える点は、相続税や贈与税対策の点では不動産小口化商品、それに対してREITは所得税の対策で狙う点では新NISAへも対応しているので、非課税にななります。

自由に売却できるかという点は不動産小口化商品の場合、運営者の許可が必要な点自由度が効かない点があるため、REITの方が売却するとなると自由度が高いといえます。

相続税対策についての説明についても、不動産小口化商品は土地と建物別々に評価が違うので相続税を下げる点では圧倒的に不動産小口化商品の方が良いかと言えます。

年始は不動産の相続税評価についても説明していきますので、なぜそうなるのかについても説明していきます。

次に不動産小口化商品とREITのメリットデメリットについて説明していきます。

不動産小口化商品のメリット・デメリット

先ほど不動産小口化商品とREITの違いについて説明をしましたが、次はそれぞれのメリッ

ト・デメリットについて説明していきます。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品についてのメリットデメリットについて説明していきます。

不動産小口化商品のメリットは①現物不動産に投資するより安い金額で投資が可能②相続税や贈与税対策が可能③プロが選んだ物件に投資が可能④不動産保有者の一人になれるの4点です。

メリットについて解説していくと以下のようになります。

現物不動産に投資するより安い金額で投資が可能

現物不動産に投資するのであればワンルームであれば最低でも1000万円を超える金額が必要ですが、不動産小口化商品は1口100万円から購入できるものもございます。

相続税や贈与税対策が可能

任意組合型になりますが、現金で不動産を購入した場合と同じで土地の場合は路線価で建物の場合、固定資産税評価額での相続税評価額が相続税の対象となります。

プロが選んだ物件に投資が可能

不動産に投資するとなると自分で探すようになりますが、プロに任せることにより収益性の高い物件を価格を抑えて持つことが可能です。

不動産保有者の一人になれる

1口単位で不動産の所有者になれるとなると現物で持つ場合であれば、ほとんどの人がローンを活用して不動産投資をするようになりますが、不動産小口化商品はローンを活用せずなので、「ローンに落ちたから持てない」もしくは「金利が高いところしかローンが通らなかった」といった理由で断念せず不動産保有者の一人になれるメリットがございます。

不動産小口化商品のメリットは以上ですが、不動産小口化商品も投資なのでデメリットはございます。

不動産小口化商品のデメリット

デメリットについては以下のようになります。

• 元本保証がない
• 途中解約ができないものもある
• ローン投資が不可能
• 流動性が低い

それでは説明していきます。

元本保証がない

不動産小口化商品については投資の1つですので、日本国内の銀行の普通預金や定期預金のように元本保証がございません。

そのため、最初1口で購入したとしても入居者が入らなかったことで家賃収入が入らなくなるといった事で不動産価値が落ちてしまったといったことで、売却しても元本割れをしてしまう可能性もございます。

途中解約ができないものもある

現物不動産同様に不動産を売却するには、買い手を見つけなければなりません。

そのため中途解約が可能なものであっても、買主が見つからないといった理由ですぐ解約できないといった点がございます。

元本保証がないのところの続きですが、中途解約できたとしても安く買われる可能性もあるので元本割れする可能性もございます。

中途解約が可能な不動産小口化商品を選ぶのであれば、解約がスムーズな商品を選ぶことが重要です。

融資が使えない

現物の不動産投資の場合、ローンを活用して購入することは可能です。その理由としては物件を担保に入れるといった事ができるからです。

それに対して不動産小口化商品は物件を担保に入れることができないため融資は使えないといった事には注意が必要です。

まとめ

先ほどデメリットを解説しましたが、不動産小口化商品に投資するのであれば現金で投資をすることや途中解約が難しいもので、仮に途中解約ができたとしても、元本割れする可能性もございます。

デメリットの対策としては、六本木や麻布といった高級住宅地のレジデンスに実際に投資するとなれば数十億円以上の投資金額は必要だと言われています。

このようなレジデンスに１口100万円からでも投資できるとなれば、高級住宅街のレジデンスに投資できるのは魅力と言えるでしょう。

ただ高級住宅地のものであった場合は1口100万円でなく、1口500万円といった金額で、2口以上の購入が必須となりますが、10億以上の物件を1000万円で持つことが出来ると考えれば、投資金額も100分の1に抑えることも可能です。

さらに相続税や贈与税の対策もできるので良いかと思います。

1口500万円～(2口募集するところもある)で現物の100分の1の投資金額で高級住宅地の不動産所有者にもなれて、相続税や贈与税の節税にもつながるとなれば、良い買い物そしていい相続税対策ができると考えれば、不動産小口化商品も投資対象に入れてもいかがですか？

もし興味があるなどございましたら、一度お話しできればと思います。

興味ある方が居ましたらalive.kunihiro@gmail.comまでご連絡いただければと思います。