おはようございます。

MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

今回はローンを組むときに抑えておきたいポイントを３つ掲載します。

不動産投資ローンを組みための３つのポイント

不動産投資ローンを組むときに絶対押さえておくべきポイントについて説明しておきます。①金利②期間③評価です。

どこでもいいと言う考えでなく、この3つのポイントを押さえてから考えていきましょう。

今からこれらのポイントについて説明していきます。

金利

金利については日本銀行の基準金利(短期プライムレート連動)は2020年の7月であれば、2.475%で、そこから優遇金利が設定されて、居住用の住宅ローンに関しては、1%より低いものがほとんどです。

それに対して、投資用マンションローンには、リスクも高いため高リスクが織り込まれている金利となっています。

そのため金利も1.5%～2％代の間となっています。

期間

ローンの機関に関しては、金融機関の物件評価によって違ってきます。

不動産投資ローン期間しては最長35年の金融機関が多く、中には最長45年のローンが適用される金融機関もございます。

不動産投資ローンの提携金融機関に関しては、物件の耐用年数から築年数を差し引いた期間までで、更に79歳までとなっています。

投資用不動産販売の会社との提携であれば(60年－築年数)まで対応可能な金融機関もございます。

このように考えれば35年ローンを活用するなら、築25年の物件で、44歳までに購入すれば、35年ローンが可能と言う計算になります。

79歳までと言いましたが、最近では人生100年時代の影響もあり84歳までローンが可能の金融機関もございます。

その場合は、築25年の計算で行けば、49歳まで可能の金融機関も出てきていると言うことになります。

評価

評価に関しては、物件価格に対してどれだけの評価を得ることができるかと言うことが重要となっています。

中古ワンルームマンションを検討している方であれば、絶対に抑えておくべきポイントと言えます。

提携金融機関で購入する場合は、中古ワンルームマンションの場合、中古ワンルームマンションの物件価格と金融機関の評価額が一緒であれば頭金0円でローンを借りることが可能となります。

頭金が必要なケースとしては物件価格が2000万円であっても、金融機関の評価が1800万円であれば、200万円の頭金が必要となり計算となります。

ただしそれが全てかと言うとすべてではないです。

例えばA銀行が頭金0円で貸してくれると、B銀行では頭金200万円が必要、C銀行は全く貸してくれないと言うケースもございますので、安易に考えないことです。

まとめ

不動産投資をするのであれば、金融機関の評価で行えるか行えないかが決まってきますので、その点は注意が必要と言えます。

そのため提携金融機関を活用せず中古物件を狙うのであれば築15年もしくはそれより新しい鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造を狙うことがお薦めです。

理由としては鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造の場合、最大47年となっています。更に中古物件の耐用年数の計算としては、(鉄骨鉄筋コンクリートの耐用年数-築年数もしくは経過年数)+(築年数もしくは経過年数×0.2)の計算となっています。

今回計算すれば、(47-15)+(15×0.2)の計算をすれば35年となります。