皆様おはようございます。こんにちは。こんばんは。 FPオフィスALIVE代表のラーメン、ツケメン、僕イケメン國弘です。

 いよいよ仕事道具が揃いました。 後家での仕事中は思いっきりパリピな曲を流してます(笑)

 本来でありましたらM&Aのデューディリジェンスについてお話しする予定でしたが、昨日、福岡県立図書館で日経テレコンが使えたので、不正融資についての記事を取り上げました。今日は投資用不動産ローンで不正融資が多くなっております。 

 まず最初にARUHIさんの投資用不動産ローンについて説明致します。 

 投資用不動産ローンの不正融資 

平成では２０１０年代に入って、スルガ銀行の女性向けシェアハウスの不正融資も出てきて今年もARUHIさんが不正融資で問題を起こしております。ARUHIさんの場合問題になっているローン商品はアルヒさんとアプラスさんが手がけた投資マンションローン「アプラス投資マンションローン」です。以前にも長期低金利の住宅ローンである「フラット３５」で投資用不動産で不正利用が不正利用の疑いが判明いたしました。ARUHIさん側は不正融資は行っていないと言っております。 ARUHIの疑惑の内容 今からARUHIさんの不正融資疑惑の内容について説明致します。

アプラスで５０代の女性に物件購入時は無職であったにもかかわらず架空の会社に勤めていることにして年収を５６２万円と記されていました。その他にも都内の２０代女性に「家賃保証付きのサブリースだから入居の有無関わらず収入が入ってくるから安定している、デメリットはない」と不動産販売会社が執拗に迫ってきたことがございます。 デメリットのない投資はない 私から言いますとデメリットはないと言うのは詐欺だと感じます。

理由はデメリットのない投資って私からしてはないと存じます。どんな投資でもデメリットもしくはリスクがございます。例えば阪神淡路大震災や東日本大震災のような地震が起こった場合です。火災保険や地震保険でカバーできると言ってもカバーできない部分もございます。このように考えれば火災保険や地震保険でカバーできなければその部分は実費です。

 例えば、元本保証有の株式投資や投資信託があったとします。こちらに関しては実際にはありませんので、もしこのような金融商品が出てきたなら詐欺が横行しているものです。 伝えることとしてはメリットがあればデメリットもあるのが資産運用や投資です。 

 サブリース＝一生安定ではない

 先ほどARUHIさんの疑惑で２０代女性のケースに「家賃保証付きのサブリースだから入居の有無関わらず収入が入ってくるから安定している、デメリットはない」と言いましたが、サブリースのメリットとデメリットについて説明いたします。

メリットは不動産販売企業さんの言う通り「空室リスクからの解放」、「家賃の回収が可能」で、その他にも「面倒さがない」、「確定申告が楽」の４点です。

「空室リスクからの解放」は普通であれば空室が出てしまえば家賃は入りませんが、サブリースを活用すれば契約期間中の場合、家賃収入は入ってきます。

「家賃の回収が可能」につきましては空室以外にも家賃が入らないケースとして入居者が家賃を滞納しているケースがございます。そのため入居者様が居ても家賃が入らないこともございます。

このような問題はオーナーが不動産経営や法律のプロでない限り自力解決はまず不可能です。 契約期間ですので一生ではない訳です。この点は考慮する必要がございます。家賃回収が可能になるについては正直に言うと確かにそうですが、管理会社によってはちゃんと回収する会社とそうでない会社があるわけです。 

 サブリースに関してはレオパレスさんにように１０年目で突然サブリース契約を打ち切るということも考えられます。場所によっては家賃を下げるところもありますので、不動産投資は利回りだけでなく、購入した会社と管理会社との関係は続いていきます。

 まとめ

 確かに家賃保証付きサブリースであるから安定などは一番注意すべき言葉です。例えば駅から徒歩２０～３０分となりますと、その分郊外になり、都市圏と比較したら家賃保証は殆どが少ないでしょう。

家賃保証付きサブリースがあるのであれば、長く続くエリアを狙うことも１つです。例えば東京といった首都もその一つだと考えられます。 不動産投資を考えるなら企業の実績や自分の収入に見合って不動産投資ローンを組んでも支払える能力があるかも考えておく必要がございます。 不動産投資の相談等ございましたらalive.kunihiro@gmail.comまでお願いいたします。