おはようございます。こんにちは。こんばんは。

FPオフィスALIVE國弘です。

今回は不動産投資で狙ううえでの条件について説明いたします。

まずはワンルームを提携先として選ぶ理由を説明いたします。

ワンルームをメインに提携先を選ぶ理由

これから提携先が「なぜワンルーム業者なのか」説明していきます。ワンルームに関しては以前福岡の業者に努めていたことがございます。マンション経営を選んだのかを説明いたします。ワンルームマンションと言うと、一棟物と比べれば収益も少ないです。ただ少ないけど一棟マンションと比較すればリスクを分散しやすいことや、金融商品の場合、倒産すればただの紙切れですが、倒産しても管理会社を探せばいいと言った観点からです。その他にも中古を扱っている理由についても説明いたします。

中古を扱っている業者がいい理由

新築の業者も行っていますが、現在は中古を中心に扱っています。ただ新築であれば入居者を探さなければならないことも挙げられます。

中古マンションであればもともと入居している物件を打って居たり、1981年に建築基準法改正以降の物件を扱っている業者に絞っているため、その点中古であっても災害リスクには対応できるかと考えております。

投資初心者や未経験の方であればまずは新基準以降の物件から行うことがお勧めと言うのもあります。

更には、不動産投資をするにあたってはローンの年数も収支割合を増やすことも重要です。そこで、基本築15年～20年もしくはそれより新しい物件を扱っている業者に絞っております。

ここでローンに関する豆知識として、たびたび言うのでしつこいかもしれませんが、ローンを借りれる年数って実はマンションの耐用年数に応じてのものになります。そして資産の耐用年数に関して言いますと「鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造は新築であれば47年」が最大です。15年落ちであれば残りの資産の耐用年数が32年となります。

ただし資産の耐用年数の求め方で行えば35年となります。

その公式を説明いたします。

新築での資産の耐用年数ー経過年数＋(経過年数×０．２)

以上のようになります。そのため今回は15年落ちの鉄筋コンクリート造のマンションに投資した場合ですのでこのようになります。

47－15＋(15×0.2)＝35年となります。

確かに30年越えの築古物件であれば、安く購入でき、節税効果は抜群ですが、1000万円未満の物件に関しては、ローンを使えないケースがほとんどです。

そしてマンション経営の収支シミュレーションと節税シミュレーションはそもそも指標が違います。理由としては減価償却費があるかないかの違いです。考え方として、節税シミュレーションは減価償却費がございますが、収支シミュレーションに関しては減価償却の会計科目がないのです。

確定申告をする場合は節税となるので、損益計算書となります。15年落ちが一番ベストと考えております。