世界の皆様、おはようございます。こんにちは。こんばんは。

FPオフィスALIVE國弘2：50です。

なぜ2：50なのか？江頭様を尊敬しているからです。そして前のアメブロのハンドルネームが國弘2：50なんですよ(笑)

昨日は保険でしたが今日は現金や預貯金以外の相続税対策編で不動産についてお伝えします。

まず最初に相続税対策の不動産ってどんなものがあるのか？どんな効果があるのか？説明する前にまず不動産ってどんなものがあるのか？お伝えします。

不動産ってどんなものがあるのか

まずこんなタイトルを聞くと、「こんなのわかるよ」「つまんないこと言うなよ」って思うかもしれません。それはこんな当たり前のタイトルって思うのは承知しております。

不動産って言うと、皆様はマンションや住宅などが建っている土地、土地に立っている建物しか思いつかないかもしれません。不動産に関しては、土地や建物もそうですが、山林や山林に立っている木もそうです。更には船舶や航空機も不動産に該当します。

今回は不動産でも土地建物の相続について説明いたします。

家や土地の値段の調べ方

不動産を相続するにあたってはどうやって調べるべきなのかと言う所から説明いたします。①固定資産税通知書を探す②不動産の権利証や登記資料を見つける③名寄(なよせ)帳を取得するの3点です。

3点はどこに？

さきほどお伝えした3点に関してはどこにあるのか？どう取り寄せれば良いのか説明いたします。

①固定資産税通知書

役所の資産税課などから、毎年郵送されてきます。その役所の管内で亡くなった人(被相続人)が所有している不動産のほとんどが記載されています。

②不動産の権利証や登記資料を見つける

こちらに関しては、重要書類なので金庫などに大切に保管されている場合がほとんどです。

③名寄帳を取得する。

名寄帳は所有者ごとの不動産をまとめたものです。個人が所有する不動産があると考えられる市区町村といった役所の資産税課に相続人が必要書類を提出すれば取得ができます。地元や近隣のイメージがあるかもしれませんが、他の都道府県に所有する不動産の可能性もございますので、その点を考えてよくお調べすることをお勧めいたします。

家や土地の評価方法

今回は土地・家屋と言った建物の評価方法を説明いたします。土地に関しては、市街地と郊外地は別々の評価方法がございます。それでは土地の評価方法について説明いたします。

土地

・市街地など

路線価方式

路線価方式は道路のことで、路線に面する標準的な宅地の1㎡あたり1000円の評価額が、国税庁によって定められます。具体的には国税庁のホームページに掲載されています。

計算式としては路線価×土地の面積＝評価額です。ちなみに路線価は毎年7月ごろに国税庁が公表する路線価図で確認可能です。

倍率方式

路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式に関しても国税庁のホームページに掲載されています。

計算方法は固定資産税評価額×倍率＝評価額となります。倍率に関しては国税庁の評価倍率表で確認可能です。

家屋

土地に続いて家屋について説明いたします。

計算方法としては、固定資産税評価額×1.0ですが、固定資産税評価額＝家屋の評価額で大丈夫です。

倍率方式と家屋に出てくる固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は3年に一度改定される評価額で、各市町村(東京都は区)が算定する固定資産税の基準となる価格のことです。

固定資産税評価額に関しては、納税通知書の他に課税明細書・固定資産税台帳・固定資産評価証明書で調べることが可能です。

土地・建物を活用した相続税効果

不動産を活用した相続税効果をお伝えしますが、今回はこのキーワードを使います。小規模宅地等の特例です。今から小規模宅地の特例について説明を致します。それを使うことで2つの効果を得ることが可能です。

・特例の適用で宅地評価額が大幅ダウン↓

・居住用と事業用の宅地は評価額80％減

以上の2点です。それでは説明いたします。

小規模等宅地の特例とは

小規模宅地の特例は亡くなった人が住んでいた・事業としていた土地・貸していた土地について相続していたら一定の要件を満たしているのであれば減額できる制度です。3つの土地に関しては条件が異なります。

居住用

マイホームの土地です。居住用の場合、減額面積は330㎡まで、そして減額割合が80％となっています。

適用する人については3つございます。それは配偶者・同居親族・同居していなかった親族の3点です。

①配偶者は条件なしで適用可能

②同居していた親族は相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に住み、所有すること

③以下の条件を満たす

・被相続人に配偶者が居ない

・被相続人と同居していた法定相続人が居ない

・相続開始前の3年以内に日本国内にある、3親等の親族又は親族の経営する法人が所有する家屋に住んだことがない。

・相続開始時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋を所有する。

この4点です。

事業用

被相続人が何かの商売をしていたことで使っている土地です。減額面積は400㎡まで、そして減額割合80％となっています。

適用条件は事業を受け継ぐ親族が取得し、相続税の申告期限までに所有かつ事業を継続している事

ただし相続開始前の3年以内に事業用で使われていた宅地等は除きます。

貸付用

土地を貸し付けている場合です。例えば被相続人が所有しているマンションやアパート、駐車場などの宅地が該当します。減額面積は200㎡、そして減額割合80％となります。

適用条件は、親族が取得して、相続税の申告期限まで所有していることです。

今回はここまでしますが、次回は後編をお伝えいたします。