おはようございます。こんにちは。こんばんは。

FPオフィスALIVE國弘です。

今回はMBAっぽい不動産投資と言う内容で考えて行きます。

MBAっぽい不動産投資って何？かと言いますと、まあそのまんまなんですよね。MBAは経営学修士もしくは経営管理学修士などたくさんの日本訳がございます。その中でMBAで習う理論と言いますと、人的マネジメント，組織論，マーケティング，アカウンティング，ファイナンス，経営戦略、情報いくつかございます。今回は人的マネジメント・組織論・マーケティング・アカウンティング・ファイナンスにそって説明していきます。

人的マネジメント

人的マネジメントと言いますと、MBAの世界であれば、人材資源マネジメントでヒト・モノ・カネ・情報の1つでその中でヒトの部分にあたります。不動産投資で考えれば、管理人さんや管理会社もしくは賃貸会社の社員さんやアルバイトさんに当たります。まずはどこの管理会社に依頼するか、ワンルームマンションであれば、購入した会社のグループ会社の社員に管理を依頼するのか、確定申告は分譲会社が提携している税理士事務所に依頼するのかなどございます。

組織論

組織マネジメントは先ほど説明した人的マネジメントでお伝えした部分で、その人たちに良い管理をさせるためにはどうしたら良いのか？クレーム対応するとなればクレームに強い人を軸に対応していくのか、家賃滞納の対策は法律の専門家に依頼するのか、確定申告であれば税理士に依頼すべきなのかなどございます。

マーケティング

マーケティングに関してはヒトモノカネ情報のモノの部分に当たります。マーケティングの環境分析②標的市場の選定③マーケティングミックスの最適化がございます。

①のマーケティングの環境分析になりますので、SWOT分析をしていきます。Sは強み、Wは弱み、Oは機会、Tは脅威です。この4つを分析していきます。何を分析すれば良いのかと言いますと、例えば東京の物件であれば東京をSWOTすることです。

②標的市場の選定に関しては東京のどんな人をターゲットにするのか、いくつか出てきた中でどのあたりを標的にするのか、そしてどのあたりをポジショニングするのかを行っていきます。

最後マーケティングミックスです。マーケティングミックスは②で決めた層に対して製品・価格・チャネル・プロモーションをどのような手で行くのかとなります。

アカウンティング

アカウンティングはこちらに関しては、ファイナンスアカウンティングと言うビジネススクールもあると思いますが、今回はアカウンティングの部分で説明してまいります。

アカウンティングはヒトモノカネ情報のカネの部分で、主に貸借対照表や損益計算書そしてキャッシュフロー計算書に当たります。

損益計算書であれば、節税、キャッシュフロー計算書であれば年間もしくは月間の収支の部分に該当します。

ファイナンス

ファイナンスはヒトモノカネ情報で例えるならアカウンティングと同じポジションですが、投資するにあたって、今の100万円と1年後の100万円は見た目は同じですが、時間で考えれば違うと言うことです。例えば今2000万円、1年後の100万円はどうなっているかということです。その場合、現在価値が100万円で1年後の割引率を10％とした場合、100÷(1+0.1)となりますので、1年後は90万9000円になります。まずは1年分で求めましたが、10年運用した場合のトータルが正味現在価値となります。その他にも、内部収益率と投資収益率は不動産投資だけでなくても抑えておく必要がございます。

まとめ

5つの項目を考えて行くと、できないと思います。やっておきたいとなればマーケティングとアカウンティング・ファイナンス部分だけを抑えるだけでも十分でしょう。仮に観光地にアパートを建てるとなれば、人は集まると思いますが観光のためなら1泊もしくは2泊して観光するとなりますので、住むとなれば全く別物です。そしてただ空室の状態で持つようなものになってしまいますので、マーケティングも綿密に行って投資することをお勧めします。