ございます。こんにちは。こんばんは。

FPオフィスALIVE國弘です。

つい最近は築古物件の相談も少しございます。

築古物件ってローンを借りることが出来るのかと言う質問もございますが、築古物件であれば借りれることは可能ですが残念なことに、ローンの期間は短くなります。金額も安いという点や節税効果も大きいことを考えれば、正直魅力かもしれません。

ただし築古物件は残念なことに、ローンの年数が短くなります。例えば30年落ちの鉄筋コンクリート物件を購入した場合、15年落ちの2500万円の物件よりも支出が出るのも明らかになって参ります。このように考えれば15年落ちの方が支出が出るのではと思うかもしれませんが、15年落ちの方がよほどのことが無ければ、家賃収入も高くなりますし、更には築年数が30年は超えるため、低金利で不動産ローンを借りることが出来る可能性がございます。

15年落ちと築古物件の計算のシミュレーション

これからシミュレーションをする前にお伝えすることがございます。築古物件ってどういう意味なのかと言うことですが、築古物件は築年数が経過しているものと言う人も居るようですが、目安としては30年をオーバーしていることが私としては考えています。

15年落ちの物件シミュレーション

それでは月額収支のシミュレーションに移ります。仮に、35年ローンで購入価格1830万円の首都圏の物件を購入したとしましょう。家賃収入が73000円としましょう。そしてローンの金利1.9％なので59,686円、管理費7600円，修繕積立金4500円、代行手数料3400円としたとしましょう。

73000-59686-7600-4500-3400＝-2186円になります。

30年以上落ち物件

次に980万円の物件で、37年落ちの物件の場合、家賃収入54000円としましょう。ローンの金利は先ほどと同じで、年数を20年で、月額62613円としましょう。そして管理費7500円、修繕積立金4500円、最後に代行手数料を3400円とすればどのようになるか説明いたします。

54000-62613-7500-4500-3400＝-24013となります。

このように考えれば、ローンの借り入れで35年借り入れることが出来るかできないかによって安く手に入る物件がローンの借りれる年数によって、ローンの支払いが物件価格を上回ってしまうことがございます。更には金融機関によっては頭金も多くなることも考えておく必要がございます。

まとめとしましては。金額が安くても、ローンの借りれる期間や、これからを見据えて不動産投資をすることをお勧めいたします。メガ大家を狙うにせよ、そうでないにせよこれから見据えていくことそして月々収支面を考えて投資をすること、自分に合った投資用物件を見つけることです。不動産投資は儲けでなく、老後のためなのか・死亡保険やがん保険のためなのかなど考えて投資をお願い致します。

節税は損益計算書

私が考える、節税は損益計算書ベースです。理由としては年間収支にない建物と設備機器の減価償却費なども入ること、ローンの元本部分と金利部分を分けることを考えれば、損益計算書になるでしょう。損益計算書に関しては確定申告や経理財務に関する仕事、経営などのコンサルティングをしている人であれば見たことある人も多いでしょう。

実際に確認をしてみても良いと思います。