おはようございます。

MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

不動産投資ネタでサブリースと言う言葉があります。

そこでサブリースに関して説明してまいります。

サブリースの意味

不動産投資ネタでサブリースがあると言いましたが、サブリースの意味としては、空室時に家賃保証をする仕組みを指します。一言でいえば家賃保証=サブリースと言ってもいいでしょう。

サブリースの仕組みは、賃貸管理会社が一括で借り上げ、空室リスクは賃貸管理会社が負うため、オーナーが安定的に家賃収入が入ります。

次にサブリースの種類について説明していきます。

サブリースの種類

サブリースの種類には2種類のものがございます。

その2種類と言うのが賃料固定型と実績賃料連動型です。

・賃料固定型は貸出賃料が減額となっても、オーナーに支払われる賃料は固定であることです。

メリットとしては、家賃の金額も安定しているため収支金額が立てやすいことが魅力です。

たとえば、不動産投資ローンを返済しているのであれば、支払額も安定しているため毎月の返済金額も見積もりやすいと考えられます。

・実績賃料変動型は貸出賃料に連動してオーナーが支払う賃料が変動するものです。

景気の良しあしによって変動するもので、景気やその他の経済状況が悪ければ家賃が減額になります。

メリットとしては一定の賃料が確保できさらに家賃の増額が見込めることが挙げられます。

リスクとしては先ほど景気の変動等の経済状況によるものなので景気が悪ければ賃料も低いものしか見込めないこともございます。

このようにサブリースには2種類ございますが、公務員やサラリーマン、病院勤務の医師などの医療従事者と言った方であれば賃料固定型をお勧めいたします。

次はサブリースのメリットデメリットについて説明します。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースの魅力として空室になっても安定的な収入を得ることが可能と言ったことが挙げられます。ただその中には空室中の安定収入以外のメリットやデメリットがございます。

まずメリットについてですが、管理を一括で任せられること・確定申告が容易であること・相続税を抑制できることの３つです。

それに対してデメリットは、賃料が満額に入らない・入居者の選択が不可・修繕やリフォームが必要になる可能性がある・賃料保証に期間あり・サブリース会社の倒産の可能性もあるの５つです。

この点は気を付けることが必要です。

次にサブリーストラブルを避けるためにどうしたらいいか説明します。

サブリーストラブルを避ける手段

サブリースをするのであれば、トラブル回避する方法を考えなければなりませんが、回避するために抑えるべき点をお伝えいたします。

実勢家賃の確認・免責期間の長さ・原状回復費用はだれが負担か・信頼できるサブリース会社を選ぶ・途中解約が可能か不可能かの５つです。

実勢価格の確認は家賃保証の相場は8～9割で、それより低い相場のサブリース会社もございます。

免責期間の長さは、入居者の退去に免責期間が設けられています。免責期間と言うように、サブリース会社は家賃保証をしなくていい期間に該当します。

このように考えていけば、サブリースに関しては退去から入居までの時間が短い期間や東京などの賃貸需要が大きいエリアであればサブリースに入らなくても大丈夫と言ってもいいでしょう。

もし不安であれば以上の条件を踏まえて入っておくことが重要です。