こんにちは。もしくはこんばんは。

MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

以前から1棟を考えている人もいるかもしれませんが、まずはワンルームから始める理由について説明してまいります。

不動産投資の種類

不動産投資に関して記事を書いていますが、不動産投資はワンルームマンションの他に、1棟マンション、アパート、戸建、オフィス、太陽光、駐車場などたくさんの種類がございます

そこで不動産投資の利点を踏まえ、代表的なものを挙げワンルームマンション投資と比較していきます。

ワンルームとの比較～1棟マンション・アパート

ワンルームマンション投資との比較に関しては、まずは同じマンションでも比較対象として

1棟マンションを挙げました。

一棟マンションであれば、自己資金が高額であったり、修繕費も丸ごと一棟なので広範囲、お金の換金性も低いと言えます。リスクヘッジに関してもしやすいと言えます。

一棟物であれば投資エリアによって異なりますが。東京都23区の場合は、アパートも高価なものが多く、安価に手に入れれないことが現状です。

修繕費に関しても1棟の場合は、共用部分も入ってくるため金額も大きくなります。

先ほど金額についても一棟物については金額が大きいとお伝えしましたが、1棟に投資した場合、一棟内にある部屋から家賃を貰いますが、ワンルームは名前の通り1室ですので、家賃は1部屋しかないですが、リスク分散がしやすいため、2000万円東京の物件を購入して、もう2室を埼玉、神奈川、千葉、名古屋、大阪、福岡に投資しようとなれば一棟分を購入するよりは、家賃収入も取りやすいと言えます。

新築と中古物件との比較

「新築と中古どちらにしようか迷っているのでどっちがいいのか」と言うお話があります。

まずお互いのメリット・デメリットについて説明していきます。

新築の場合は、メリットとして契約不適合責任が長いことが挙げられ、同じワンルームマンションの場合、投資金額もフルローンもしくは10万円の頭金だけで済みます。

ただ、新築であれば住む人ってあなたでなく、賃貸に住む人ですよね？このように考えれば、賃貸人目線でなくオーナーの目線が必要となります。

また元に戻りますが、新築に関しては、新築なので入居者は元からついていません。

それに対して中古は入居している人いる物件もございますので、みなさまはどちらを取りますか？

普通であれば入居人がついている中古をとる人が多いと思います。

築年数での比較～金融機関の物件評価の考え方

先ほどお伝えしたように、30年以上の築古、築年数が10年～20年の物件であっても入居者がつけば一緒です。

ただ融資を受けることを考えれば、後者の10年～20年がいいでしょう。

理由は金融機関が決める融資年数にございます。

融資の年数の決め方は、55年－築年数がほとんどで、35年ローンを考えれば、築年数20年がぎりぎりと言えます。

中には60年‐築年数で計算してくれる金融機関もございます。そのため、30年の築古物件でもローンを借りることができても、値段が1000万以上であれば25年～30年、下手すれば借りれないケースもございます。

これから不動産投資を考えていくのであれば、中古の10～15年が良いですね。

最近では、45年ローンもあるので物件次第では45年で借りることも可能です。

30年以上の物件は確かに手を出しやすいかと考えらえられますが、ただすべて現金で投資した場合の話です。

ただローンを借りれてたとしても、毎月収支も1万円以上になる可能性も否めません。

この状態をドラゴンボール世代ならわかるかもしれませんが、余裕をかまして、後ほどサイバイマンに自爆されるヤムチャの状態になりますので、不動産に投資するのであれば値段と購入手段(ローン・現金の割合を増やすなど)や将来掛かるであろう不動産にかかる費用も考えるべきです。