おはようございます。こんにちは。こんばんは。

FPオフィスALIVE國弘です。

本日は不動産投資の節税においてなぜ１５年落ち前後なのかという点に着目いたします。

築古物件はローンの借り入れ年数が短い

３０年以上の築古物件に関しては以前にも説明いたしましたが、確かに安くて節税も効果抜群です。ただ弱点としましては、ローンを借り入れる年数が１５年落ちあたりの物件と比較していくと借り入れ年数が短くなってまいります。その真意について説明いたします。

ローンの借り入れ年数＝資産の耐用年数が最大

マンションの場合、鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートであれば資産の耐用年数としまして、新築であれば４７年となってまいります。

そのため１５年落ちであれば残り３２年ほどとなります。３２年であれば、あと３年足りないのではとお考えでしょう。

その疑問に関しては、こちらの計算式を用いて説明いたします。

(新築での耐用年数ー経過年数）＋(経過年数×0.2）

今回は鉄筋コンクリートのマンションなので４７年で、経過年数が１５年です。

(47‐15) ＋(15×0.2)となりますので、耐用年数は35年となります。

それに対して30年落ちであればどうでしょうか？

(47-30)＋(30×0.2)となりますので耐用年数は23年となります。

このように考えれば、ローンの金額が多いとなれば、資産の耐用年数が35年のものが毎月のローンの支払額が多いのも15年落ちで2000万円くらいの物件と30年落ちで1050万円の物件ではローンの金額だけで考えれば、15年落ちのほうが高いのですが、他人の家賃収入から支払いますので、30年落ちであれば、15年落ちよりも利回りは高いですね。

ローンを差し引いたら30年落ちの場合は、家賃を毎月5.95万円としましょう。

ローンに関しては1050万円をフルローン(ふつうはありえませんが)で金利1.8％で借りました、毎月の支払額は4.6488万円です。その場合、家賃とローンを差し引いたら毎月1.3012万です。

次に2000万円の物件の場合、家賃を8.9892万円で、毎月のローンの支払いは6.4218万円です。

その場合、ローン差し引いただけで手元に残る金額は2.5674万円ですので、ローンを借り入れる年数が長い時点で15年落ちのほうが多く収入になりますよね。

更に30年落ちと15年落ち維持費用に関しても、30年落ちのほうが高いと考えられますので、最終的な金額を出した場合で、仮に両方マイナスが出た場合マイナスが少ないのは15年落ちがマイナス幅も小さいと考えられます。

最後当たりグダグダでしたが、築古考えてみようかなと思った方、本当に惜しいのですが、投資する際は、利回りだけでなくローンを借りれる年数や修繕に価格費用も考える必要がございますので、よく考えて投資する必要がございます。