おはようござます。こんにちは。こんばんは。

FPオフィスALIVE代表そしてFP界のノンスタイル井上國弘です。

当て逃げはしてないです(笑)。ナルシストなだけです(笑)

今回は本当に不動産投資って節税が可能なのか？という所ですが、可能でございます。

以前扱いました物件で説明いたします。

まずは所得税住民税の計算方法から説明いたします。

所得税・住民税の計算方法

日本にはお買い物をしたら払う消費税や自動車を所有していれば自動車税や軽自動車税と言うようにたくさんの税金がございます。働いたり・暮らしたりすれば所得税・住民税がかかってまいります。

まずは所得税・住民税の計算方法について説明いたします。ここからでないと節税は始まりません。

所得税の仕組み

所得税は10種類の所得で分けられています。国税庁によりますと、利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・山林所得・譲渡所得・退職所得・一時所得・雑所得です。

日本に住んでいる方のほとんどが、給与所得だと考えられます。

給与所得の計算方法としましては以下のようになります。

年収－給与所得控除＝給与所得

給与所得控除は自分の年収を基に計算します。

年収が500万円の方であれば、144万円になります。

なぜ144万円になったかというのは国税庁のホームページのURLを添付しておきます。↓

そして500万円－144万円＝356万円となります。さらに基礎控除や社会保険料控除などを差し引いた金額で本当の課税される金額がわかってきます。社会保険料控除と基礎控除だけであれば、一応社会保険料控除は60万円としましょう。そして基礎控除は48万円です。

48万円に関してはこちらのURLにございます。

500万円－144万円－48万円－60万円＝248万円となります。

①248万円×10％－9.75万円＝15.05万円となります。この計算方式になったのはこちらのページです。↓

住民税の計算方法

住民税の計算方法は所得税で出した給与所得に10％を乗じた方式となります。そのため②248万円×10％＝24.8万円となります。そのため①＋②＝③39.85万円となります。

このように考えれば税金の計算方法については以上です。そして今からなぜ不動産投資が節税に良いのかシミュレーションを踏まえて説明いたします。

不動産投資の節税最強理由

電話営業で税金が還付されるなどの節税できるような言葉を聞くと思います。こういうタイトルを見ると、武井壮さんみたいに言うなよって思うかもしれません(笑)なぜ不動産投資が節税できるのかについて説明いたします。

節税最強理由その１~赤字所得と合算可能

タイトルの通り、節税最強の理由は赤字の取得が可能であることです。理由は不動産投資の家賃収入に秘密がございます。不動産所得は年間収入から経費を差し引いた金額です。そこで経費に出来るものは減価償却費や不動産投資ローンの利子などです。経費を算入することで、不動産投資は赤字となります。それを給与所得と合算できます。それを損益通算と言います。

損益通算が対象となるものは、給与所得の場合不動産・事業・山林・譲渡となり、覚え方としては不事山譲渡と覚えておくと良いでしょう。まあ富士山を譲渡しますって現実ではないでしょう。次にシミュレーションを活用して説明いたします。

節税シミュレーション

節税のシミュレーションについては前の記事で年間収支と切り離すようにとお伝えいたしました。今回は今まで扱った物件でシミュレーションしていきます。こちらは過去扱った代官山の物件です。

1年目だけですが1年目でもこの赤字を、計算に入れれば大きな節税額になります。これ位の金額が3年続きます。

248万円－115.8976万円＝約132.1万円になりますので、計算すれば、所得税は132.1×5％になりますので、④所得税は約6.6万円、住民税は13.2万円となりますので総額としては、③－④をすることで、所得税約8.9万円、住民税11.6万円節税可能ですので、年収500万円であれば所得税住民税合わせて、約20万円節税出来ます。節税に対して持続性を求めるのであれば築浅物件を持つことをお勧めします。築古に関しては、30年以上となれば節税額も大きく安く手に入りやすいのですが、実際はローンも30年以上であれば、よくて20年ほどしかローンが使えない所ですね。ローンに関しても耐用年数を越して借りることって基本出来ないので、その点を考えれば、今あげた物件より赤字になる可能性が極めて高いと言えます。年収や物件価格によって違いますが。

このようにまだ実際に聞きたいという方が居ましたら、

alive.kunihiro@gmail.comにご連絡もしくはインスタグラムやFaceBookのDMを使ってのお申し込みも可能ですので、仕事の依頼も可能です。