MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。 

 マンション経営などと言った不動産投資は安定収入が入り、更に節税ができること、そしてローンを完済した後は自分の資産でマンションを持つことができるといった点で人気が高い資産形成の1つとして人気です。 

その中でも節税といった点に関しては中古が人気ですが、新築については実際にどうなのかについて説明していきます。

マンション経営のメリットとリスク

今までの記事でも不動産投資について解説してきましたが、マンション経営については①安定収入の期待②将来の年金対策③投資資金が少ない④物価の上昇に強い⑤節税効果は高いといったことが魅力的です。

安定収入の期待 

マンション経営については他人に貸して家賃収入を得ることができる点です。 

それにより、賃貸需要の高いエリアの物件を得ることで、長期的かつ安定的に収入を得ることが可能となります。 

 ローンを活用する場合ですと、毎月の家賃収入をローンに充てることで他人のお金(家賃収入とローン)で自分自身の資産を構築可能です。

将来の年金対策 

いきなりですが、ここで質問です。 夫婦2人のゆとりある老後収入っていくらかかるとおもいますか？ 

生命保険文化センターによると、夫婦2人のゆとりある老後収入については、月37.9万円と言われており、月38万円ほど必要と言われています。 

令和5年の年金支給額については約23万円なので、ゆとりある老後生活を実現するとなると15万円プラスで必要となります。

投資資金が少ない 

投資資金についてはワンルームマンションに限りますが、職業によってはフルローンや頭金10万円での投資が可能です。 

職業については年収500万円以上で上場企業の役職のあるサラリーマンや公務員、医療従事者といった方であれば少額で投資が可能となります。 

あくまで金融機関や投資用不動産企業の基準ですが、中小企業の役職者や上場企業や公務員でも役職がない人でも、年収450万円くらいでもローンを活用して投資したいといった人にも投資できる可能性もあります。

物価の上昇に強い 

総務省統計局によりますと、消費者物価指数は2024年10月の消費者物価指数は2.3％上昇しています。 

このように考えるとモノの価値も上昇し、お金の価値は下落しているということです。 

マンション経営についても物価が上昇することで緩やかながら家賃収入も上がり、好立地の場所であれば更なる上昇も見込めるのではないかと考えられます。

投資資金が少ない 

投資資金についてはワンルームマンションに限りますが、職業によってはフルローンや頭金10万円での投資が可能です。 

 職業については年収500万円以上で上場企業の役職のあるサラリーマンや公務員、医療従事者といった方であれば少額で投資が可能となります。 

あくまで金融機関や投資用不動産企業の基準ですが、中小企業の役職者や上場企業や公務員でも役職がない人でも、年収450万円くらいでもローンを活用して投資したいといった人にも投資できる可能性もあります。

節税効果が高い 

皆様が節税を考えるとなると、生命保険やiDeCo、そしてふるさと納税が出てくるかと思います。 これらを行っていることについては確かに節税効果もあるので魅力的と言えるでしょう。

マンション経営についても、サラリーマンで得た給与所得とマンション経営での損益計算書が赤字を合算することで、赤字になるため税金の還付を受けることが可能です。 その理由としては減価償却の仕組みにあります。 

減価償却はマンションの建物取得費を毎年経費にできるということです。 経費にするといっても一括でなく、法定耐用年数で分割して経費を計上していくようになります。

ここまで説明しましたが、その他にもローンを活用するということになるので住宅ローンと同じように団体信用生命保険に加入するようになりますが、万が一のことや高度障害が起きた場合はご家族の方に対してローンの返済がなくなり、老後の年金だけでなく遺族年金や死亡退職金の代わりにマンションを受け取ることが可能となります。

メリットについて説明しましたが、次にマンション経営のリスクについて説明します。

マンション経営のリスク

マンション経営のメリットについては説明しましたが、マンション経営も投資なのでリスクもございます。 マンション経営のリスクについては①空室リスク②金利上昇リスク③修繕費負担リスク④下落リスク⑤災害リスクとなります。

空室リスク

メリットでお伝えしましたが、マンション経営のメリットは安定的な収入を得ることが可能ですが、空室になるとどうなのかと言いますとリスクになりローンの支払いも家賃収入でなく、お客様のお金からローンを返済していかなければなります。

空室リスクの最善策としては賃貸需要の高いエリアを選ぶことで、改善していくと考えられます。 特におすすめのエリアとしては東京23区は一番のおすすめです。

金利上昇リスク

金利については現在、日本銀行の政策金利は＋0.25％と上昇しましたが、諸外国と比較すると低金利であることには変わり有りません。 現在の経済状況としてはスタグフレーションなので、経済は停滞しつつも金利は上昇する可能性もあるかと考えられます。

金利上昇リスク対策として上げられるものは①売却の検討②繰り上げ返済の検討③固定金利の選択が上げられます。

売却の検討 

金利が上がれば物件の資産価値も上昇することが想定でき、資産価値の高い時点でマンションを売却し、現金化することで金利上昇リスクを解消できます。

繰り上げ返済の検討

金利上昇が続くと予測される状況であるときは早期に完済することも1つの手段です。

ちなみに繰り上げ返済は余剰資金をローン返済に充てることで可能となります。

余剰資金の例としては毎月の給料以外にも、ボーナスやマンション経営で節税して貯めた資金をローン返済に充てる方法などがあります。

繰り上げ返済については期間短縮と返済額の軽減があります。

期間短縮は返済額を変えずに、ローン期間を短縮させる方法で、返済額の軽減はローン期間を変えずに月々の返済額を小さくする方法です。

固定金利の選択

金利上昇に備えて固定金利を選ぶといった手段も1つです。 金利上昇リスクについては現在は景気は停滞しているものの、金利は上昇していくというスタグフレーション状態ではありますが、不動産の場合は金利が上がっても物件の資産価値も上昇していくと考えられます。

長期で運用を考えているのであれば、繰り上げ返済の検討や固定金利の選択も１つです。 売却についても東京都23区や横浜市といった首都圏にアクセスの良いエリアであれば資産価値も高いので売却も最善の選択肢と言えるでしょう。

ただ、地方物件については空室リスクが高かったり、需要より供給のバランスが崩れる可能性は高いため、売却益も望めない可能性は高くなりますので、その点は注意しておく必要がございます。

修繕費負担リスク

修繕費負担リスクについては、入居者が退去した場合や設備故障による交換、そして経年劣化や予防保全のための修繕などに充てられます。

修繕費負担リスクの対応策として、適切な物件選びや計画的な修繕と維持管理費、そして資金の十日は欠かせません。

修繕費負担に関しては不動産業者が物件を購入した時に必要な修繕積立金や修繕費についてもキャッシュフロー計算書に盛り込まれている場合もあることから計画的に対応している不動産会社を検討すると良いでしょう。

下落リスク 

 物価が上昇すれば家賃も上昇していきますが、仮にデフレに陥った時は緩やかながら家賃もゆっくり下落していきます。 家賃下落だけに触れましたが、物件価値も同様です。

リスクにどう向き合っていくかは、賃貸需要の高いエリアを選ぶこと(主に東京23区や横浜市といった首都圏に近いエリア)を狙うことで家賃下落を抑えることが可能となります。 更に東京都については人口も2024年11月1日時点で対前年比と対前月比においても上昇していることから賃貸需要も高いと考えられます。 災害リスク 日本は地震大国でもあり、建物の損壊や破損の不安と向き合うことは宿命と言っても過言ではありません。 地震だけでなく火災についても同様です。

不動産投資でもマンション経営をお薦めするのかを説明すると、建物の中でもトップクラスに耐震性に優れていること、その中でもワンルームマンションについては鉄筋コンクリート造でコンパクトなサイズで壁の仕切りが柱のような役割を果たしていることもあるため、通常のファミリーマンションと比較すると堅牢な造りであることもありますので、ワンルームマンションがお薦めと言えます。

メリットやリスクについて説明しましたが、マンション経営は安定収入の期待で将来の年金対策としてもお薦めで、頭金0円もしくは頭金10万円といった投資資金が少ないこと、そして物価の上昇に強く、節税効果は高いといったメリットがあります。

ただこれだけではマンション経営のメリットとリスクについて説明しただけに過ぎません。

そこで中古が人気の中で新築のマンション経営ってアリなのかについても説明していきます。 新築のマンション経営はアリなのか？ メリットとリスクについて先ほど説明をしましたが、新築のマンション経営については「アリ」か「ナシ」かというとアリだと考えています。

次にアリな理由について説明していきます。

新築マンションがなぜアリなのか？？

理由はメリットにもありますが、リスクがほとんどだと考えています。

マンション経営のリスクでは修繕費負担リスクがあり、築年数が長くなれば大規模修繕費用の負担が大きくなると考えられます。

それに対して新築でマンション経営を行う場合は瑕疵担保責任があるため、物件引渡から10年の間に柱や屋根などの基礎構造に欠陥が見つかれば新築物件の売主はその責任を負いますので、購入してからしばらくの間は費用は発生しないということになります。

メリットで挙げた、安定収入への期待や将来の年金対策にもなります。 将来の年金対策については夫婦2人のゆとりある老後収入については、月37.9万円と言われており、月38万円ほど必要と言われています。

令和5年の年金支給額については約23万円なので、ゆとりある老後生活を実現するとなると15万円プラスで必要となります。

この点に関しては中古でも良いのではと思う人も多いかもしれませんが、新築については月々の家賃収入も中古のワンルームと比較すると高く、ゆとりのある老後生活にも一段と近づいていきます。

その他にも、空室リスクが低いことや融資が受けやすい、出口戦略が立てやすい、そして急な修繕が発生しにくい点が中古物件にはないメリットと言ってもいいのではないでしょうか？ しかし、新築物件についてもリスクがございます。

新築物件のリスク

新築物件の魅力について説明をしましたが、新築物件にもリスクはあります。 

①中古になった場合の資産価値の下落②中古物件になった後の家賃下落③初期費用④入居者に関するデータがないといったことが注意点です。 

新築というものは建築から1年未満もしくは1度も人が住んでいない物件のことを言います。

そのため、新築の要件で亡くなった場合は資産価値の下落率や家賃の下落への注意は必要です。

ただし資産価値の下落については物件価格が下がったという理由であるとは限りません。

主な理由としては人口の減少や株価が頂点に達し下落していくといったもので影響を受けます。 このような場合の対策として東京23区といった賃貸需要のあるエリアへの投資がお薦めです。

ただ、新築物件については中古物件と比較して初期費用が高くなる傾向や新築なので今まで入居した人のデータがないといったリスクがあります。

その点を考えるとリスクと向き合った物件選びが必要となります。

お薦めとしては賃貸需要の高いエリア(特に東京23区)といった物件を選ぶことで資産価値の下落や家賃収入の減少を抑えてくれるのではないかと考えられます。

これからマンション経営を考えるのであれば新築も家賃も中古より高い点や大規模修繕費用を少なくできるといった点を考えると魅力であると考えられます。

マンション経営などの不動産投資に興味がある方やもう少し詳しく聞きたいといった方にもお役に立てるお話は出来ると思いますのでメールアドレスまでご連絡をお待ちしております。

alive.kunihiro@gmail.com