MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

以前から不動産小口化商品について書いていますが、今回は相続対策でおすすめである任意組合型について書いていきます。

• 不動産小口化商品の概要(復習)
• 匿名組合型とどう違うのか？
• 金銭出資型と現物出資型の違い

この3点について説明します。

不動産小口化商品の概要(復習)

復習をする前に「お前、何回復習するんや」と思うかもしれませんが、その点はご了承ください。

不動産小口化商品は不動産特定共同事業法(不特法)に基づき複数の投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから得られる賃料収入を出資者に分配する商品のことを言います。

ちなみに不動産特定共同事業法(不特法)は1995年に施行された法律で、法律によって事業を行うためには、原則として国土交通大臣または都道府県知事の許可を受ける必要がありますので信用度は高いといえるでしょう。

次に不動産小口化商品の種類について解説していきます。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品について述べましたが、不動産小口化商品には任意組合型と匿名組合型がメインですが、この２つには税制に大きな違いがございます。

任意組合型は不動産税制が適用され、所得税では不動産所得、更には相続税対策としては任意組合型が土地は小規模宅地等の特例、建物については固定資産税評価額と相続税評価となっています。

それに対して匿名組合型は、取引はネットで行うことは可能ですし、金額は10万円から可能となっていますが、所得税が雑所得のため不動産税制が使えないこともあり、減価償却や相続税・贈与税の評価額を圧縮できるといったメリットがないため、節税剥きではないといえます。

2つの種類について説明をしましたが、その中で任意組合型について詳しく説明していきます。

任意組合型とは？

任意組合型について説明をしましたが、任意組合型には金銭出資型と現物出資型の2種類がございます。

金銭出資型

金銭で任意組合に出資し、不動産の所有者は任意組合となるもので、不動産の所有者が任意組合となることは、登記簿謄本に所有者として掲載されない方法です。

個別にかかる登記費用についてはかからないため費用に関してはメリットがございます。

現物出資型

各投資家が最初に不動産の持分を共有することになり、安心感はあるものの登記費用や不動産売買契約を対面で行わなければならない点がございます。

その点、手間がかかる点があります。

金銭出資型と現物出資型は両方とも不動産税制を活用することで、所得税も不動産所得となるので減価償却を活用でき大きな節税、相続税・贈与税の評価額についても圧縮できる点は魅力と言えます。

相続税・贈与税の評価額対圧縮以外にも相続税・贈与税に関しては遺産分割対策や納税資金対策としても可能です。

金銭出資型と現物出資型は両方不動産税制が使えるのですが、デメリットについては任意組合型だけで限ったことではございませんが、ローンを活用できない点や運用と投資判断については意思決定の制限があること、現物投資よりは利回りが低い点と現物投資と同じように流動性が低いことはよく考えておく必要がございます。

投資対象ではない内容ではないかと思います。

投資に向いている人としては以下のようになります。

1. 不動産投資ローンの審査が通らない人でお金は1000万円以上はある
2. 相続を争続に変えたくない
3. 不動産税制を活用したい方

この3点がある方については、良いものかと思います。