おはようございます。

MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

物件の耐用年数に関して説明していきます。

今日は物件の耐用年数について説明します。

これに関しては、ローンで不動産投資をするのであれば押さえておくべき内容です。

築古物件で購入を狙う人もいらっしゃるかと思いますが、私は別に悪いとは言いませんが初心者で行うのであれば、ローンの基準として物件の耐用年数によって、違ってきます。

それでは物件の耐用年数について説明します。

物件の種類

今まで不動産投資の説明をしましたが、ワンルームマンションや一棟マンションについての説明でしたので鉄骨鉄筋コンクリートと鉄筋コンクリートのみでした。

今回は不動産投資物件で先ほど挙げた二つ以外にどのような物件があるか説明しますと、軽量鉄骨、木造、重量鉄骨です。

不動産投資物件の耐用年数

不動産投資物件の耐用年数は一番短いのが軽量鉄骨で、一番長いのが鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートとなります。

軽量鉄骨は一番短いと言いましたが、骨格材の厚みが3㎜以下のもので、19年となっています。骨格材の厚みが3㎜超4㎜以下であれば27年となっており、木材に関しては、物件の耐用年数が22年、重量鉄骨は34年、鉄骨鉄筋コンクリートおよび鉄筋コンクリートは47年となっています。

こちらの耐用年数は新築の時点でのものとなります。それでは中古で購入した場合についてどう計算すればローンを借りれる年数を出すことができるかも説明していきます・

不動産投資物件の耐用年数とローンの最大化入れる年数

ローンを活用して中古物件を購入するとなると、ローンの借りれる年数ってどのくらいになるか説明しますと(新築時の耐用年数-経過年数)+(経過年数×20%)となります。

例えば築年数15年の木造アパートを購入したとしたらこのようになります。

(22-15)+(15×0.2)=10年となります。

このように考えると節税にはいいもののキャッシュフローとしては良いものを残すことができないかと考えられます。

1000万円で金利4%でローンで木造アパート購入したとしても約10万円ですので、収益として良い場合であれば、まだ良いですが、ワンルームと違ってリスクヘッジが難しい分空室をかなり出してしまえば、マイナスの比率も大きいと言えます。

もし投資をしたいのであれば賃貸需要がどれだけ高いかなども考えて投資することや大規模修繕はどのくらいになるのか、管理費や修繕積立金はどのくらいなるのか、固定資産税は都市計画税がどのくらいかかるか考えてから投資した方が良いと言えます。

ワンルームに関しては金利3％で築31年の鉄筋コンクリート造のワンルームに投資するのであれば、さきほど求め方で求めると(47-31)+(31×0.2)となります。そのため4.9828万円となるので、約5万円のローンを支払う計算となります。

このように考えると、不動産投資は築古物件で投資したとしても頭金も多く必要とするケースもあります。

正直言いますと、築古は安く購入できるのは魅力ですが、長い分

その物件で自殺があったなどの要因で利回りが上がっている可能性がございます。

物件も人間と同じで、年を取れば体を壊す頻度も多くなることと同じで、築古物件を狙うとなれば倒壊するリスクも高くなると言ってもいいかと考えられます。