不動産投資用語・税金一覧


インカムゲイン

 投資用不動産などの資産を持つことで得ることが出来る収入

 マンション経営などの不動産投資なら家賃収入株式投資であれば配当債券投資であれば利子となる


キャピタルゲイン

購入時より値上がりした株や不動産を売却することで得ることが出来る収入

反対語:キャピタルロス


リスクヘッジ

想定するリスクを避けるために対策を取ること。

不動産投資の場合、2つ物件を所有する際、1つ目は東京都2つ目は福岡県の物件を持つ。

不動産投資以外では普通預金であれば、2000万円のお金を1つの銀行に1000万円預けることでリスクを回避できます。


利回り

-表面利回り(グロス利回り)

 投資した物件の価格に対して、年間の家賃収入の割合。

 =年間家賃÷物件価格

-実質利回り(ネット利回り)

 実際の年間家賃収入から管理費や固定資産税などの年間の経費を差し引いた合計額を物件購入価格とそれに費やした仲介手数料などの経費の合計を割ったもの

 =(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+物件購入に費やした経費)



レバレッジ

 少ない資金で大きな投資効果を得ること。不動産投資であれば、頭金が少なくし、残りをローンにすることで投資利回り効果が得やすい。


サブリース

 家主から物件を一括借り上げて転貸する仕組み。サブリースと家賃保証を一緒にする業者もいる。


不動産ローン

 投資用物件を購入する際に組むローンで、金融機関によってはアパートローン不動産投資ローン商品化しているところもある。


団体信用生命保険

 投資用物件を不動産ローンで購入した際、万が一のことがあった場合、保険金で不動産ローンを支払ってくれるただし保険と名前ではあるものの、生命保険料控除対象外。


不動産投資に係る税金用語

不動産所得

所得税において課税される税金の1つで、アパートやマンション経営の家賃収入、それ以外に船舶を貸し付けた場合も該当する。ただし不動産投資信託(J-REIT)は該当しない。

不動産所得=総収入金額ー必要経費


損益通算

一定期間の黒字の所得を赤字の所得と合算すること。

損益通算できるものとして不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得。


固定資産税

投資用物件や住宅(戸建てやマンション)を所有する場合に、発生する地方税で市町村が課税している。

毎年1/1時点に所有している人が課税される。


都市計画税

市街化区域内に土地や建物を所有している人が支払う地方税で、市町村が課税。


不動産取得税

新しく投資物件を購入した際に課税される地方税。都道府県が課税。

不動産の価格(課税標準額)×税率=納税額


登記費用

物件に所有権登記する際に必要な費用。


印紙税

収入印紙を売買契約書に貼るために支払う税金。


融資手数料

融資に伴う手数料で、投資用マンションの場合は10万円~20万円程度


火災保険料

火災保険の掛け金で、特約として地震保険がある。平成27年10月以降の加入の場合、最長10年。


必要経費に出来るもの

減価償却費

建物や設備を購入する際、一括でなく減価償却と言う考えに沿って国が定めた償却年数として経費として計上する方法

期間

鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造:47年、レンガ石造り、ブロック造:38年、モルタウ:20年、木造:22年


ローンの利息

ローンの支払いのうち、発生した利息分のこと。


管理費

建物などハード面を管理している管理会社に支払う代金。

全額経費計上可能。


修繕積立金

大規模な修繕計画に備えて積み立てる料金のこと。


管理委託料

ソフト面を管理する管理会社に支払う代金。

全額経費計上可能


租税公課

投資用物件を持つにあたってかかる税金。

不動産取得税・登録免許税・印紙税・固定資産税・都市計画税

所得税・住民税は経費計上不可


損害保険料

投資用物件の火災保険や地震保険の掛け金で、経費に計上できるものは毎年1年分。

ただしまとめて払ったものは経費計上不可


広告費

入居者あっせんをしてくれた賃貸会社に支払う費用。

全額経費計上可能


その他用語

IRR(内部収益率)

一定期間、投資用物件を持つことで儲けをどのくらい得られるかを示す内容


キャッシュフロー

 一定期間の不動産の流れやお金の収支のこと。家計の領域では、収入以外にもライフプランや家族の年齢などがある


LTV(Loan toValue)

 投資の安全性やキャッシュフローの健全性を判断するための一部で、資産価値に対して、借入金等の有利子負債額の割合のことである。


DCF(DIscount Cash Flow)法

 投資用物件の価値を評価する方法。投資用物件以外にも株式やM&A(企業買収)の現場でも活用されている。


収益還元法

 不動産価格を求める1つの方法で、投資用物件の収益性に着目し、投資用物件から将来得られるべき価値を測定する方法。


NOI(営業純利益)

 総賃料収入から実際に発生した経費を引いて算出する方法で、減価償却費や所得税、ローン返済額などには関わらないため税務上の概念とは異なる。


長期プライムレート

金融機関が優良企業向けの1年以上融資する際に最大限度となる金利のこと。


短期プライムレート

金融機関が優良企業向けの1年以内融資する際に最大限度となる金利のこと。


海外不動産投資

日本以外の国での不動産投資。

日本の不動産以外にもコンドミニアム投資もある。


アセットアロケーション

運用資金を日本や海外の不動産や株式等の資産の投資割合をどのくらいにするか決めること。


不動産小口化商品

複数の投資家の資金を利用して実際の不動産に投資し、家賃収入や売却益が収入となる。

仕組みはREITと同じではあるが、所得税の区分は不動産所得になる。


REIT

不動産投資信託のことで仕組みは不動産小口商品と一緒ではあるが、所得税の区分は株式と同様に配当所得となる。


証券取引所

株式や債券などの売買取引が行われる施設である。

日本は東京、大阪、福岡がある。

海外では、ニューヨーク、ロンドン、上海などにある。